Question

propriedade de terra alguém sabe oq é???​

Answer 1

respostaQual é o papel da propriedade da terra no desempenho do agronegócio brasileiro? O tema tem interesse para a formulação de políticas públicas de regularização fundiária e reforma agrária, tributação de produtores e empresas agropecuárias e regulação da aquisição de terras por estrangeiros. Por outro lado, o assunto afeta as estratégias privadas na análise de viabilidade de novos projetos agropecuários, na formação de portfólios de investimento e nas estratégias de aumento da escala de produção dos agricultores.

Neste artigo pretende-se analisar alguns fatores que influenciam a distribuição desse ativo entre os agentes do setor ou entre as atividades agropecuárias. Serão focalizados os seguintes aspectos: (1) o mercado de terras para produção agropecuária, (2) a terra como reserva de valor e (3) a terra como fator de produção. Com isso espera-se esclarecer qual a posição atual e as perspectivas desse ativo no setor, dados os desafios de aumento da produção e eficiência do agronegócio brasileiro para atender a demanda dos mercados doméstico e global.

O mercado de terras é formado pelas propriedades existentes ou criadas com novas delimitações, seus proprietários e os potenciais compradores. A formação de preços de terra envolve as condições institucionais de regularização dos títulos de propriedade na região, a infra-estrutura de transportes e comunicações, a distância dos centros consumidores e a aptidão para atividades agropecuárias. Pode-se considerar que, em uma determinada região, onde os fatores geográficos, institucionais e de mercado estão dados, o que define o preço de uma propriedade à venda é a conjuntura atual e perspectivas futuras da principal cultura das propriedades vizinhas. Neste caso, o preço reflete a renda esperada para o futuro empreendedor que adote a atividade econômica predominante.

A correlação positiva entre o preço da terra e a cotação do produto a ser obtido com o seu uso produz uma situação de extrema volatilidade, característica dos mercados de commodities. Com isso, a avaliação dos projetos agropecuários novos ou de expansão da escala em propriedades existentes torna-se mais difícil, tendo em vista o aumento dos riscos envolvidos. Se o valor da terra apresenta uma grande amplitude de variação, a viabilidade econômica de um novo projeto agropecuário que inclua a aquisição da terra torna-se mais incerta. Outra conseqüência é a possibilidade de especulação por parte de proprietários ou intermediários, que podem estabelecer preços superiores à média histórica. Isto pode ocorrer em conjunturas excepcionais de altas cotações da commodity nos mercados internacionais, muitas vezes provocados por mudanças de posições de investidores sem base nas condições de oferta e demanda.

A incorporação do risco do mercado de terras por parte do agricultor em suas decisões de investimento pode prejudicar o resultado de sua atividade, seja por um sub-investimento resultante da alta dos preços da terra ou por uma imobilização excessiva de capital neste ativo, se os preços estiverem muito depreciados. Assim, é necessário compartilhar esse risco com outros agentes. Isto poderia ser obtido com instrumentos que permitam a separação entre a propriedade e a gestão dos empreendimentos, como a obtida no mercado de ações.

Outro fator que afeta o mercado de terras é a demanda de compra de investidores estrangeiros ou nacionais decorrentes de variações no câmbio ou juros pagos por títulos públicos. Em situações de quedas de juros, os ativos reais podem se tornar atrativos como investimentos, provocando movimentos de alta de preços em imóveis urbanos e rurais, o que configura as chamadas “bolhas imobiliárias”. Atualmente o Brasil passa por um processo similar com o aumento dos preços dos terrenos e imóveis urbanos, tendo em vista o crescimento da oferta de crédito imobiliário. Existem dúvidas se o movimento é uma bolha, visto que o aumento de preços está apoiado em uma demanda reprimida por imóveis que começa a ser atendida. A alta demanda por terrenos urbanos pode estar afetando o mercado de imóveis rurais em regiões com maior densidade populacional, elevando os preços das terras para a agropecuária.

Para que os fundos imobiliários possam ser utilizados no agronegócio, é necessário que os empreendimentos sejam conduzidos por empresas e não por pessoas físicas (produtores), como ocorre na maioria das propriedades rurais do Brasil. Esta condição facilita a captação de linhas de financiamento de bens de capital para o empreendimento e oferece maior transparência aos stakeholders pela exigência da apresentação de balanços. O ideal é que a empresa seja de capital aberto com ações listadas em bolsas, para favorecer o acompanhamento dos cotistas do fundo imobiliário que tem contrato com ela.