Nosso ordenamento jurídico garante a proteção ao estabelecimento empresarial. O estabelecimento empresarial é definido pelo artigo 1.142 do Código Civil, da seguinte forma:
Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.
Entre os bens que compõem o estabelecimento, podemos citar o ponto ou fundo de comércio, que corresponde à localização física do estabelecimento comercial e que pode ser determinante para o sucesso da atividade empresarial.
Em decorrência disso, nossa legislação garante um instrumento específico para a tutela do ponto e fundo de comércio em casos de contrato de locação através da ação renovatória, que possibilita a renovação do contrato de locação comercial, nos termos do artigo 51 da Lei nº. 8.245/1991 (Lei de Locações).
Sobre o tema, responda, de maneira fundamentada, os seguintes questionamentos:
(A) Quais são os requisitos exigidos para a ação renovatória?
(B) Quais as hipóteses de cabimento da ação renovatória?
(C) Em que situações não se pode utilizar a ação renovatória?
Respostas
Resposta:
(A) Quais os requisitos exigidos para ação renovatória?
Esses requisitos estão dados, basicamente, pelo art. 51 da Lei do Inquilinato, e são:
Ser a locação comercial (com algumas exceções);Ser a locação pactuada por contrato escrito; A locação deve ser pactuada por prazo determinado; Mínimo 5 anos de contrato; Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial.
(B) Quais as hipóteses de cabimento da ação renovatória?
A Ação Renovatória se aplica exclusivamente às locações comerciais, não se aplicando, portanto, às locações residenciais, posto que o bem jurídico tutelado é a atividade empresarial e o ponto comercial estabelecidos pelo locatário no imóvel alugado.
(C) Em que situações não se pode utilizar a ação renovatória?
Embora a lei permita que o locador evite a ação renovatória em casos nos quais ele mesmo fará uso do imóvel, a mesma lei impede que o locador se aproveite do trabalho empresarial previamente feito pelo inquilino para conquistar uma clientela para aquele ponto comercial.
Explicação:
Dentre os requisitos para a Ação Renovatória podemos citar: ser a locação comercial; É importante que seja estabelecido no mínimo 5 anos de contrato; Ter cerca de 3 anos no mesmo ramo empresarial; entre outros.
Sobre o cabimento da Ação Renovatória
B) Sua finalidade deve ser proteger o fundo do comércio como uma forma de estabelecer os investimentos na infraestrutura do imóvel comercial.
C) A Ação Renovatória não pode ser utilizada caso exista um contrato com prazo determinado, caso haja prorrogação tática e nenhuma das partes tiver se manifestado.
A partir disso, o contrato estará em prazo indeterminado, não permitindo que seja aberto um mecanismo jurídico da renovatória.
Mais sobre a organização empresarial:
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